家を建てるのは大変なイベントです。どんな家を建てるのかを計画するのも必要ですが、どんな家を建てられるのかを計画するのも大変重要です。
このページでは資金計画についてまとめています。
「まずは家計状況と預金金額のチェック！！」
「予算」の把握をするのが第一の作業です。いくら住宅にお金をかけられるかを把握しなければ家の規模や設備機器などのグレードが決められません。「予算」をはじきだすためには、 「家計の状況」と「預金の金額」の確認をすることが先決です。毎月の生活費がいくらかかるのか家計の状況を把握し、頭金にいくら出せるのかを預金金額から検討します.
一般的には2000万円～3000万円で建てている方が大半です。もちろん1000万円台でも建てられますし、4000万以上かけても結構だと思います。家にかけられる費用については、ライフプラン(個人的価値)の問題ですので、じっくり考えましょう。
～借りれる金額ではなく、返せる金額としましょう。～
購入資金がたくさんあるのならば、ローンを組まずにすべて自己資金で問題ありませんが、そういった方は稀でしょう。そこで金融機関からの借入れが必要になってきます。借入れ条件は各金融機関によって異なりますが目安として、次のようになります。
借入額の上限
（１)住宅購入金額の80%以下(年収800万以下の場合)
(2)収入基準による算出する場合
返済額は月収の1/4以下・・・(a)(年収÷12ヶ月÷4=月々の返済額)
(a)から金融機関での金利、返済期間の条件を当てはめると借入れ上限が算出されます。
月々の返済額の上限はあくまで目安です。生活に余裕のある返済額としましょう。
●シュミレーション（A家の場合、3．予算の出し方で計算すると・・・）
【家族構成】
Aさん（32歳）会社員
妻(29歳）専業主婦
子供（2歳）
Aさんの年収500万（税込み）
年収の内訳→月収33万／賞与104万（年2回分）
■Aさんの借入限度額■
土地１，５００万＋建物２，０００万＝合計３，５００万を計画
自己資金は１，０００万
（１）３，５００万×８０％＝２，８００万
（２）５００÷12ヶ月÷４＝約10,４００
返済期間は30年 変動金利型金利2.50％で試算すると借入れ可能額は２，５３０万
借入額はこの（１）、（２）の金額の低いほうを借り入れます。
なのでA家の場合（２）の２，５３０万円を借り入れることができます。
住宅ローンの借入れが住宅購入金額の80%としています。これ以外の税金・引越し代・登記費用などの諸費用が10%程度と考えると建物費用の30%程度は準備しておきたいものです。もちろん多ければ多いほどローンの借入れが少なくすむので安心です
ここで注意しなければならないのは住宅ローンの入金は建物引渡し時期となることです。(実際には建物の登記が済んでからです。)
従って、ローン開始も引渡し後となります。建物は契約時に印紙代などの諸費用を支払わなければならないので、頭金はそれまでに用意しておきましょう。
※土地も同時に購入する場合、土地代は建物着工前に支払いすることになります。
ほとんどの金融機関は、つなぎ融資を行ってくれますが、金利が異なるので確認が必要です。
（例）建物費用が2000万の場合
頭金 ２，０００万×２０％＝４００万程度
諸費用 ２，０００万×１０％＝２００万程度
合計＝６００万程度
金融機関などから借りずに今すぐに頭金を増やすなら、親に頼みましょう。
年間110万までは基礎控除となるので110万円以内の贈与には課税されません。
住宅ローンを扱っているのは銀行・信用金庫・ＪＡ・生命保険会社・ノンバンクなどさまざまな金融機関です。申し込みや相談は各社融資窓口、又は施工業者が相談にのります。(ネット銀行の場合はインターネットから。)
※ノンバンク金融事業のうち融資業務だけを行う会社
(1)住宅ローンを選ぶにはまず金利のタイプを知ることでしょう。金利のタイプには大きく分けて3つあります。
●固定金利型・・・適用金利が一定なので、返済額も完済まで変わらない。
(フラット35、モーゲージバンク、各金融期間）→他のタイプと比べると当初の金利が高めだが安定して返済していきたい人向き。
●変動金利型・・・定期的に金利を見直すタイプ。銀行では原則年2回見直し
(各金融機関)→返済額は5年に一度見直しされる。
●固定金利変動型・・・3年、5年、10年など一定期間だけ金利を固定するタイプ。
(各金融機関)→固定期間終了時にはその時期の金利が適用される。
(2)返済期間
返済期間は最長35年で完済時の年齢が満70～80歳であれば最長期間で融資されるケースが多いようです。しかし、退職後も返済が続くのでは大きな負担がかかります。定年退職までに完済を目指して計画しましょう。
■ローン選びのチェックポイント■
●手数料・・・融資事務手数料(無料～十数万円)、繰上げ返済手数料(無料～数万円)
繰上げ返済をするなら手数料の差も重要です。
●優遇制度・・・店頭金利よりも低い金利が適用になる優遇制度やキャンペーン。
返済の全期間なのか、当初数年間なのかを必ず確認しましょう
●返済のしやすさ・・・給与振込み口座のない金融機関から借りる場合、ATMや店舗が
近くにないと他行からの振込み手数料が毎月かかります。十分確認しましょう。
●返済中の条件変更・・・返済中の金利タイプの変更は可能か、病気などで収入が減った場合、返済額を減らすといった対応をしてもらえるかなど、確認しておきましょう。
もっと自分にあった計算をしたい方はファイナンシャルプランナーの先生をご紹介いたします。
「総予算」に含まれるものは住宅の「本体工事費」と、外構工事費等の「別途工事費」そして「諸費用」の合計となります。(土地購入の場合は土地購入費も含まれます。)
(1)契約まで・地盤調査費・確認申請費用・土地仲介手数料
●地盤調査費・・・土地の強度など状態を確認する。費用は5万～10万程度
●確認申請費用;・・・設計が建築基準法などに合致しているかを役所や民間審査機関に審査してもらう費用。施工業者が代行するのが一般的で、10万～20万程度かかる。
●土地仲介手数料・・・土地の売主との間に入った不動産仲介会社に支払う。
「土地の代金×3%+6万」+「消費税」が上限
(2)契約時工事請負契約書の印紙税。
(工事代金が1000万以上5,000万以下の場合の印紙税は15,000円)
(3)着工から入居まで
●地鎮祭・上棟式・・・工事の安全を祈願するもので、費用の目安は地鎮祭が2万～4万程度、上棟式は3万～6万程度。ただ、必ず行うものではないので検討してみては。
●ローン関係費用・・融資を受ける際の諸費用。融資事務手数料は3万～7万円程度。印紙代が1,000万以上5,000以下の融資で2万円。他にも抵当権設定費用やローン保証料、団体信用生命保険料等
●登記諸費用・・・入居したら所有権保存登記や建物表示登記を行う。建物の評価額(実際の価格の5割程度)の0.15%の登録免許税と、司法書士報酬が10万～15万程度
●水道加入金・・・新たに水道を引く場合に水道設備の整備・拡張費の一部を負担する。費用は自治体などにより異なるが、25万～35万円が目安
●引越し費用・・・新居への引越し代金
●不動産取得税・・・土地や建物の取得で一度だけ課税。税額は評価額の3%程度だが、住宅と住宅用土地は軽減措置があり、面積によりかからない場合がある。
(4)別途工事外構工事、照明・カーテン工事(本体工事に含まれていることもある。基礎補強工事(軟弱地盤の場合)、エアコン設置工事等。
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